Die Grunddienstbarkeit

Neben gesetzlichen Notwege- oder Hammerschlagsrechten besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass sich zwei Grundstücksnachbarn über die Nutzung oder das Betreten des nachbarlichen Grundstücks einigen.

Eine solche Nutzungsvereinbarung kann man privatschriftlich verfassen. In diesem Fall bindet die Einigung aber tatsächlich nur die beiden Vertragsparteien. Verkauft einer der Beteiligten sein Grundstück, dann kann der Rechtsnachfolger aus einer privatschriftlichen Vereinbarung grundsätzlich keine Rechte (und keine Pflichten) herleiten.

Dauerhafte Rechtssicherheit im Bezug auf die Benutzung eines fremden Grundstücks kann mit Hilfe einer so genannten Grunddienstbarkeit geschaffen werden.

Die gesetzliche Definition der Grunddienstbarkeit lautet wie folgt:

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.

Mittels einer Dienstbarkeit kann dem Nachbarn zum Beispiel ein Geh- und Fahrrecht auf dem ihm fremden Grundstück eingeräumt werden. Auch die Einräumung eines KFZ-Stellplatzes oder die Benutzung einer Garage kann Gegenstand einer Dienstbarkeit sein.

Der Phantasie sind dabei keine Grenzen gesetzt. Jegliche Form der Benutzung eines fremden Grundstücks kann mittels einer Grunddienstbarkeit dauerhaft und unabhängig von den Eigentumsverhältnissen abgesichert werden.

Ebenso ist es möglich mit Hilfe einer so genannten Unterlassungsdienstbarkeit gewisse Handlungen auf dem Nachbargrundstück auf Dauer zu unterbinden.

Will man beispielsweise für die Zukunft klären, dass das Nachbargrundstück unbebaut bleibt oder nur einstöckig bebaut wird, dann sollte man - sofern der betroffene Grundstücksnachbar einverstanden ist - dies in einer grundbuchrechtlichen Grunddienstbarkeit festhalten.

Voraussetzung einer jeden Grunddienstbarkeit ist freilich die Einigung zwischen zwei Grundstückseigentümern. Man hat ohne Zustimmung des betroffenen Grundstückeigentümers keinen Rechtsanspruch auf eine Grunddienstbarkeit.

Eine Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung der beteiligten Grundstückseigentümer und Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch. Die Einigung zwischen den Grundstückseigentümern ist formlos wirksam, wird aber in aller Regel vor einem Notar vollzogen, da die Bewilligung zur Eintragung der Rechtsänderung nach den Vorschriften der Grundbuchordnung der öffentlichen Beglaubigung oder der Beurkundung bedarf.

Will man zugunsten nur einer bestimmten Person (und nicht zugunsten eines Grundstücks) die Nutzung des eigenen Grundstücks rechtssicher klären, kann zugunsten des Berechtigten auch eine so genannte besondere persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.

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