Entschädigung in Geld für unzumutbare Beeinträchtigungen

Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sieht bei wesentlichen Beeinträchtigungen jeglicher Art vom Nachbargrundstück dem Grunde nach einen Anspruch auf Beseitigung dieser Beeinträchtigung, bei Wiederholungsgefahr auch einen Anspruch auf Unterlassen vor.

In bestimmten Fällen ordnet das Gesetz jedoch auch bei wesentlichen Beeinträchtigungen an, dass diese vom betroffenen Grundstückseigentümer oder Grundstücksnutzer zu dulden sind. Voraussetzung hierfür ist, dass die wesentlichen Beeinträchtigungen durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks hervorgerufen werden, nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können und die Beeinträchtigungen unzumutbar sind.

In diesen Fällen müssen Eigentümer oder Besitzer (Mieter oder Pächter) des betroffenen Grundstücks die negativen Einwirkungen zwar dulden, können jedoch von dem Benutzer (z.B. Eigentümer, Mieter oder Pächter) des emittierenden Grundstücks für die Beeinträchtigung des eigenen Grundstücks eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

Ortsüblich ist eine Grundstücksnutzung nach der Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) dann, wenn "eine Mehrheit von Grundstücken in der Umgebung mit einer nach Art und Ausmaß einigermaßen gleich bleibenden Einwirkung benutzt wird". Es wird demnach von den Gerichten im Streitfall untersucht, ob die störenden Emissionen (Lärm, Gestank, Licht etc.) im konkreten Fall "im allgemeinen üblich" sind. So wären beispielsweise krähende Hähne oder stinkende Misthaufen in einem landwirtschaftlich geprägten Dorfgebiet wohl ortsüblich, in einem Villenvorort einer Großstadt eher nicht.

Jedoch muss auch eine ortsübliche wesentliche Beeinträchtigung dann nicht geduldet werden, wenn sie mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindert werden kann. Besteht demnach die Möglichkeit, mittels technischer Vorkehrungen (z.B. Lärmschutzwand, lärmgedämpfte Baumaterialien oder Baumaschinen, Einsatz lärmoptimierter Maschinen, Einbau von Filteranlagen) aus einer ortsüblichen wesentlichen Beeinträchtigung eine unwesentliche Beeinträchtigung zu machen, dann hat man auf Vornahme dieser Maßnahmen einen Anspruch, wenn dies für den Benutzer des emittierenden Grundstücks wirtschaftlich zumutbar ist. Die Frage der Zumutbarkeit richtet sich dabei immer nach dem Einzelfall.

Versagt auch diese Option, dann besteht bei einer wesentlichen und ortsüblichen Beeinträchtigung, die auch nicht mit wirtschaftlich zumutbaren Mitteln verhindert werden kann, ein Anspruch auf angemessene Geldentschädigung. Dieser Anspruch besteht wohlgemerkt als ultima ratio und kann nicht etwa wahlweise anstatt eines Beseitigungsanspruchs geltend gemacht werden.

Die Höhe der angemessenen Entschädigung richtet sich nach der konkreten Beeinträchtigung im Einzelfall. Ist ein Grundstück aufgrund der Beeinträchtigung beispielsweise gar nicht mehr bewohn- oder nutzbar, dann besteht die Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes des Grundstücks. Ist die Nutzung des Grundstücks durch die Emissionen nur gemindert, dann besteht entsprechend ein Anspruch auf den hierdurch ausgelösten merkantilen Minderwert. Maßstab ist immer der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks, sodass besondere persönliche Interessen oder Beziehungen des Anspruchsberechtigten zu dem negativ betroffenen Grundstück außer Acht bleiben müssen.

Der Anspruch auf angemessene Entschädigung verjährt in drei Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem man von der Beeinträchtigung des eigenen Grundstücks und der Person des die Emissionen verursachenden Störers Kenntnis erlangt hat oder zumindest hätte erlangen müssen.

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