Die gemeinsame Grenzwand und die Nachbarwand

Unter einer Nachbarwand - oder Kommunmauer - versteht man eine auf der Grenze zwischen zwei Grundstücken errichtete Wand. Eine Grenzwand ist hingegen eine Wand, die direkt an der Grundstücksgrenze aber nur auf einem Grundstück errichtet wurde.

Zu der Kommunmauer sind in zahlreichen Nachbargesetzen der Länder Regelungen zu finden.

Hinsichtlich der Rechtsverhältnisse an der Kommunmauer sind drei Fälle zu unterscheiden:

Wurde die Nachbarwand mit Zustimmung des Nachbarn errichtet und auch auf dessen Grundstück gesetzt, dann verbleibt die Mauer, sofern keine abweichende Regelung getroffen wurde, im Eigentum desjenigen, der die Mauer errichtet hat. Sie ist dann ein wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks.

Baut ein Grundstückseigentümer die Nachbarwand unbeabsichtigt und lediglich leicht fahrlässig auch auf das Nachbargrundstück, so wird der Eigentümer des überbauenden Grundstücks kraft Gesetz auch Eigentümer des Mauerteils, das auf dem benachbarten Grundstück steht.

Wird das Grundstück des Nachbarn grob fahrlässig oder gar vorsätzlich mit einer Nachbarwand überbaut, dann erwirbt der Eigentümer des unrechtmäßig überbauten Grundstücks an demjenigen Teil des Bauwerks, das sich auf seinem Grundstück befindet, Eigentum. Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann weiter in diesem Fall vom Überbauer Beseitigung der auf seinem Grundstück befindlichen Nachbarwand verlangen.

Zahlreiche Nachbargesetze der Länder sehen ein Anbaurecht an eine Kommunwand vor. Fehlen solche gesetzlichen Regelungen, muss man mit dem Grundstücksnachbarn vor Anbau gegebenenfalls eine Vereinbarung treffen. Im Falle des Anbaus kann dem Nachbarn, der die Kommunwand errichtet hat, gegen den anbauenden Nachbarn ein Erstattungsanspruch in Höhe des Wertes des Maueranteils zustehen, an dem der anbauende Nachbar Eigentum erwirbt.

Nach dem Anbau erwerben beide beteiligten Nachbarn Miteigentum an der Kommunwand.

Zu Unterhaltungskosten, einer möglichen Erhöhung und auch zu Fragen der Beseitigung der Nachbarwand bestehen in zahlreichen Nachbargesetzen der Länder konkrete Regelungen.

Die Grenzwand steht im Gegensatz zur Kommunwand eindeutig nur auf einem Grundstück.

Auch zur Grenzwand enthalten zahlreiche Nachbargesetze der Länder Regelungen.

Die Grenzwand steht grundsätzlich in alleinigem Eigentum des Grundstückseigentümers, der sie errichtet hat.

Ein Anbau an eine Grenzwand ist nur zulässig, wenn dies der Eigentümer der Wand gestattet und wenn öffentlich rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

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